Sadržaj knjige


Sadržaj 5
Predgovor 9


1. PRAVNI OKVIR U VEZI SA POSREDOVANjEM U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI 14


Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti 16

Zakon koji uređuje posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti 16
Ko se može baviti posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti 33
Koje uslove treba ispuniti za obavljanje poslova posredovanja 34
Sadržaj ugovora o posredovanju 34
Obaveze posrednika 34
Obaveze nalogodavca 36
Posrednička nadoknada 37
Prestanak ugovora o posredovanju 37
Osiguranje od odgovornosti za štetu 38
Registar posrednika 38

ZAKON O PROMETU I 63
ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA 63
Pojam ugovora, sadržina i bitni elementi, vrste ugovora 63
Ugovor o prometu nepokretnosti, forma, pravno dejstvo 63
Overa potpisa 65
Pravo preče kupovine 65
Kapara kao odustanica 66
Punomoćje 67
Ugovor o zakupu 67
Ugovor o poklonu 69
Predugovor o kupoprodaji 70
Razmena nepokretnosti 70
Isplata kupoprodajne cene 70
Ugovor o zajedničkoj izgradnji 71
Ugovor o suinvestiranju - opšta ugovorna pravila 72

STVARNO PRAVO 73
Sticanje svojine 73
Susvojina 74 Z
ajednička svojina 75
Predaja poseda 75
Građenje 76
Sticanje svojine od strane stranaca 76
Založno pravo 77
Imovina pravnih lica, sticanje 77

NASLEDNO I PORODIČNO PRAVO 79
Ugovor o doživotnom izdravanju 79
Ugovor o ustupanju i raspodeli imovine za života 79
Ostavinski postupak i rešenje 80
Poslovna sposobnost 80
Maloletna lica i raspolaganje imovinom 81
Zajednička imovina supružnika 81
Starateljstvo 83
Saglasnost za prodaju 84
Imovina stečena pre braka 84
Lica bez poslovne sposobnosti 84

KATASTAR NEPOKRETNOSTI 86
Javnost knjiga 86
Vrste javnih registra 86
Upis prava svojine 87
Upis hipoteke 88
Konačnost i pravosnažnost rešenja 91
Tereti 91
Zabeležbe 92
Izvod iz lista nepokretnosti 92
Zahtev za upis 92
Brisanje tereta 94
Uslovi za upis prava svojine 95
Zbirka isprava 96


2. FINANSIJSKI I PORESKI ASPEKTI POSREDOVANjA U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI 97


Finansijske institucije učesnici na tržištu nepokretnosti 97

Banke kao učesnici na tržištu nepokretnosti 97
Pojam i vrste hipotekarnih kredita 98
Uslovi odobravanja i sredstva obezbeđenja hipotekarnih kredita 100
Vrste kamatnih stopa 102
Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita – NKOSK 104
Osiguravajuće kompanije – osiguranje nepokretnosti 106
Osiguranje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti 107

PLATNI PROMET I DEVIZNO POSLOVANjE 108
Računi za obavljanje platnog prometa 109
Transakcije plaćanja i nalozi za plaćanje 110
Instrumenti platnog prometa 111
Osnovni pojmovi vezani za devizno poslovanje 112
Otvaranje i način vođenja deviznih računa rezidenata 114
Plaćanje, naplaćivanje i prenos između rezidenata i između rezidenata i nerezidenata 116
Devizno tržište u Republici Srbiji 117

SPREČAVANjE PRANjA NOVCA I FINANSIRANjE TERORIZMA 118
Osnovni pojmovi iz oblasti pranja novca i finansiranja terorizma 118
Radnje i mere koje preduzimaju posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti 119
Analiza rizika 120
Radnje i mere prepoznavanja i praćenja stranke i način njihovog sprovođenja 120
Određivanje ovlašćenog lica i njegovog zamenika 121
Obaveza sastavljanja i primene liste indikatora 121
Vođenje evidencija podataka o strankama, poslovnim odnosima i transakcijama 122
Sadržina evidencija podataka o strankama, poslovnim odnosima i transakcijama 122

PORESKI ASPEKTI POSREDOVANjA U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI 128
Porez na imovinu - predmet oporezivanja, obveznici, osnovica, obaveze, stope, oslobođenja 128
Porez na nasleđe i poklon - predmet oporezivanja, obveznici, osnovica, obaveze, stope, oslobođenja 141
Porez na prenos apsolutnih prava - predmet oporezivanja, obveznici, osnovica, obaveze, stope, oslobođenja 146
Utvrđivanje i naplata poreza na imovinu 152
Porezi na prihode od kapitala i kapitalni dobitak – pojam, određivanje, osnovica, stope, oslobođenja, način utvrđivanja i plaćanja 154
Porez na dodatu vrednost - predmet oporezivanja, poreski obveznik, poreski dužnik, mesto i vreme prometa, nastanak obaveze, osnovica, stope i poreska oslobođenja, obaveze obveznika 158
Evidentiranje i brisanje iz evidencije obveznika poreza na dodatu vrednost, izdavanje računa, povraćaj poreza 165
Refundacija PDV kupcu prvog stana 166


3.MENADžMENT U POSREDOVANjU U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI 170


Marketing nepokretnosti 170

Osnove marketinga nepokretnosti 170
Izrada marketing plana prodaje 177
Oglašavanje nepokretnosti 182
Prezentacija nepokretnosti 188
Promocija i komercijalizacija nepokretnosti 197

MENADžMENT NEPOKRETNOSTI 206
Menadžment „razvoja“ nepokretnosti – 206
-operativni menadžment nepokretnosti 206
Planiranje i rešavanje predmeta 207
Analiza tržišta nepokretnosti 208
Procena vredosti nepokretnosti (osnove) 212

PREGOVARANjE I KOMUNIKACIJE U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI 221
Poslovno pregovaranje 221
Stilovi u komunikaciji i tipovi pregovarača 238
Konflikti u komunikaciji i pregovaranju 244

POSLOVNO PONAŠANjE I POSREDNIČKA PRAKSA 247
Poslovno ponašanje 247


4. OSNOVE PROSTORNOG PLANIRANjA I IZGRADNjE 268


Dokumenti prostornog i urbanističkog planiranja 268

Sadržina i vrste tehničke dokumentacije 328
Geodetski planovi 339
Projekat preparcelacije i parcelacije 339
Projekat ispravke granica susednih parcela 341
Urbana komasacija 342
Obavljanje geodetskih radova 347
Katastarski premer 348
Vrste katastarskih teritorijalnih jedinica 348
Načela katastra nepokretnosti 349

Energetska efikasnost zgrada 351
Pravilnici koji se odnose na energetsku efikasnost zgrada 351
Elaborat energetske efikasnosti 351
Energetski pasoš zgrade 353
Postupak izdavanja energetskog pasoša zgrade 358

Ozakonjenje objekta 364

Arhitektonsko vrednovanje objekata 372
Lokacija objekta 372
Kulturno dobro 373
Opremljenost objekta – stanova 374
Stepen završenosti objekata 375
Broj stanova u zgradi 375
Pristupačnost 376
Parterno uređenje lokacije – zelenilo 377